菜鸟物流成立于2013年5月28日，阿里巴巴集团、银泰集团、复星集团、富春集团、顺丰集团、三通一达（申通、圆通、中通、韵达），以及相关金融机构组建而成，目标是通过5至8年的努力打造一个开放的社会化物流大平台，在全国任意一个地区做到24小时送达。菜鸟物流投资数千亿，在全国北京、天津、广州、武汉、金华、海宁等十多个大城市建立仓储基地，以重要城市为中心辐射周边城镇，搭建起一个全面的、智能的物流网络。

在菜鸟网络成立的发布会上，CEO沈国军对外说道：“菜鸟网络的愿景是：在三五年时间内，在全国打造搭建形成一个网状的物理的智能骨干体系，把它做成一个平台。”

这张物理网络搭建的内在追求，是实现“无论何地、物品24小时送达”的物流目标。

为了达到菜鸟目标，两个变量成为关键：终端物流站送货速度和仓储地离终端物流站和终端客户之间的距离。换句话说，这张物流网络的骨干节点是仓储地网点，毛细血管则是物流站网点。

   而仓储地网点的建设则离不开两个字——土地。

今年5月底，由马云、郭广昌、沈国军联合发起成立了菜鸟网络后，菜鸟网络就先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产。按马云未来将在9个核心城市建立中央仓储并在二十几个城市建立中转仓的规划，菜鸟网络将在全国2000多个城市进行布点，总投资规模将超过3000亿元。

“仓储物流是房地产领域的冷门，但随着电子商务的兴起，忽然在今年变得炙手可热。”仲量联行亚太区董事柯志谦表示，未来如果自贸区试点范围进一步扩大，随着中国物流吞吐量的增加对物流仓储的需求量将更大。

菜鸟与一般物流地产开发商所从事的业务并没有本质上的区别，那就是：融资，拿地，自建仓储，然后对外租赁，无论是面向电子商务企业，还是物流公司、仓储企业、第三方物流服务商。

但是，吃进多少土地，才能填饱这只菜鸟的胃口？

“菜鸟网络如果真的能够实现3000亿投资，就如同把一块大石头放进装满水的桶里，将会给整个工业土地市场带来冲击。”一位国际物流地产开发商中国区负责人形容。

大规模拿地步入物流地产开发领域，实际上已经让菜鸟网络成为与占据国内市场主要份额的国际物流开发商展开竞争的商业对手。菜鸟网络获取土地的能力，令一些在中国开展业务的国际物流地产发展商感到压力。

“在一、二线成熟市场，高端物流仓储如今正面临供不应求的局面，以上海为例，高端物流仓储的供给目前只占到需求的四分之一，这是很多国际、国内开发商现阶段仍热衷在一、二线城市"疯狂"拿地的原因。”某业内主管表示。

被马云神话包裹并且捆绑电商概念的菜鸟网络，较一般的物流地产开发商在拿地环节具有某种特殊的优势。“电商企业通过安排区域结算中心落地，给地方带来可观税收，获得与政府谈判的筹码，进而取得条件优惠的土地。”

事实上，通过切分结算中心，以税收落地为“诱饵”，吸引地方政府提供廉价并且优质的工业用地，正是阿里巴巴集团此前实际操作的拿地模式。

目前，菜鸟网络的业务已经推进入北京、天津、武汉、广州、杭州、金华等城市——这些既是经济发达城市，也基本是地价房价高企的城市。菜鸟网络同时布局北京、天津、广州、深圳的做法，颇值得玩味。

上述信息，几乎印证了从金融业到实业界的一致猜测：“打着马云的大旗，至少可以拿到便宜的地。就算什么都做不成，土地增值是很大的收益，这是最简单的商业模式。

然而抛出千亿计划的同时，菜鸟网络并没有对外界描述这项投资的盈利前景。有媒体报道，在菜鸟内部董事会会议上，马云告诫所有股东，未来8~10年投资可能都不会有收益。但这种说法既不符合商业投资的逻辑，实际的情况也很可能与之大相径庭。